रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA)

संदर्भ 

हाल ही में सर्वोच्च न्यायालय ने ‘रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण’ (Real Estate Regulatory Authority-RERA) के प्रदर्शन की आलोचना करते हुए इसे ‘निराशाजनक’ बताया।

• न्यायालय ने कहा कि प्राधिकरण घर खरीदारों की सुरक्षा करने और रियल एस्टेट क्षेत्र को प्रभावी ढंग से विनियमित करने में विफल रहा है।

RERA की कार्यप्रणाली पर सर्वोच्च न्यायालय की टिप्पणी

• यह आलोचना उस प्रस्तुति पर आधारित थी, जिसमें इस क्षेत्र में ‘डोमिनो प्रभाव’ (Domino Effect) पर प्रकाश डाला गया था, जहाँ एक असफल परियोजना अक्सर कई असफलताओं का कारण बनती है।
• व्यक्त की गई चिंताएँ: इससे पहले, सितंबर 2024 में, सर्वोच्च न्यायालय ने भी असंतोष व्यक्त करते हुए कहा था कि RERA एक कार्यात्मक नियामक निकाय के बजाय “पूर्व नौकरशाहों के लिए पुनर्वास केंद्र” बन गया है।
  • विवाद समाधान में विलंब और विनियमों को लागू करने में जवाबदेही का अभाव देखा गया है।

RERA और इसके कार्यों के बारे में

• रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) की स्थापना भू-संपदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 के तहत की गई थी।
• कार्यान्वयन: नागालैंड राज्य को छोड़कर सभी राज्यों/केंद्रशासित प्रदेशों ने RERA के तहत नियमों को अधिसूचित किया है।
• इसका उद्देश्य घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा करना और निवेश को प्रोत्साहित करते हुए रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता को बढ़ावा देना है।
• उद्देश्य
• • रियल एस्टेट क्षेत्र का विनियमन एवं संवर्द्धन।
  • परियोजना बिक्री में पारदर्शिता एवं दक्षता सुनिश्चित करना।
  • धोखाधड़ीपूर्ण व्यवहारों से उपभोक्ता संरक्षण।
  • त्वरित विवाद समाधान तंत्र की स्थापना।

भू-संपदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 के मुख्य प्रावधान

• रियल एस्टेट परियोजनाओं का पंजीकरण: सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं को RERA के साथ पंजीकृत होना चाहिए, यदि वे इनमें से किसी भी मानदंड को पूरा करते हैं:-
  • प्लॉट का आकार 500 वर्ग मीटर से अधिक
  • 8 से अधिक अपार्टमेंट।
• विवाद समाधान तंत्र: त्वरित समाधान के लिए समर्पित न्यायाधिकरण और एक अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना करता है।
  • उपभोक्ताओं को अधिनियम का उल्लंघन करने वाले डेवलपर्स, खरीदारों या एजेंटों के विरुद्ध शिकायत दर्ज करने की अनुमति देता है।
• प्रमोटरों और एजेंटों का विनियमन: प्रमोटरों को परियोजना अधिकारों को हस्तांतरित करने से पहले दो-तिहाई आवंटियों और RERA से अनुमोदन की आवश्यकता होती है।
  • एजेंटों को RERA के साथ पंजीकृत होना चाहिए और नियमों का पालन करना चाहिए।
• उल्लंघन रोकने का अधिकार: शिकायत होने पर RERA किसी एजेंट, प्रमोटर या खरीदार को कोई भी गतिविधि जारी रखने से रोक सकता है।
• अनुपालन न करने पर दंड
  • प्रमोटरों के लिए: उल्लंघन के लिए परियोजना लागत का 5% तक जुर्माना। 
  • प्राधिकरण के गैर-अनुपालन के लिए:-
    • 3 वर्ष तक कारावास।
    • परियोजना लागत का 10% तक जुर्माना, या दोनों।
• अधिकार क्षेत्र और कानूनी प्रतिबंध
  • सिविल न्यायालयों को RERA या इसके अपीलीय न्यायाधिकरण के अंतर्गत आने वाले मामलों पर कोई अधिकारिता नहीं है।
  • कोई भी न्यायालय RERA के निर्णयों के विरुद्ध निषेधाज्ञा नहीं दे सकता है।

संपत्ति खरीदारों के लिए RERA के लाभ

• पारदर्शिता एवं जवाबदेही: RERA सुनिश्चित करता है कि डेवलपर्स लेआउट, कानूनी अनुमति और समयसीमा सहित पूरी परियोजना का विवरण प्रकट करें। इससे विश्वास बढ़ता है और खरीदार सूचित निर्णय लेने में सक्षम होते हैं।
• समय पर परियोजना पूर्ण करना: डेवलपर्स को सुनिश्चित की गई समयसीमा का पालन करना चाहिए। देरी के परिणामस्वरूप जुर्माना लगता है, समय पर अधिकार सुनिश्चित होता है।
• झूठे विज्ञापन से सुरक्षा: डेवलपर्स प्रचार सामग्री में भ्रामक जानकारी नहीं दे सकते हैं। RERA अनिवार्य करता है कि सभी दावे सटीक एवं पंजीकृत हों।
• एस्क्रो खातों के माध्यम से वित्तीय सुरक्षा: डेवलपर्स को परियोजना निधि का एक हिस्सा एस्क्रो खाते में जमा करना चाहिए, ताकि फंड डायवर्जन को रोका जा सके और परियोजना पूरी हो सके।
• शिकायत निवारण और संरचनात्मक दोष दायित्व: RERA एक त्वरित विवाद समाधान प्रणाली प्रदान करता है और कब्जे या अधिकार के बाद एक निर्दिष्ट अवधि के लिए संरचनात्मक दोषों के लिए डेवलपर्स को उत्तरदायी बनाता है।

RERA के कार्यान्वयन में चुनौतियाँ

• जटिल एवं महंगी पंजीकरण प्रक्रिया: डेवलपर्स को अक्सर RERA पंजीकरण प्रक्रिया समय लेने वाली और महंगी लगती है, जो उन्हें नई परियोजनाएँ शुरू करने से रोक सकती है।
• छोटे डेवलपर्स के लिए अनुपालन संबंधी कठिनाइयाँ: छोटे डेवलपर्स के पास RERA विनियमों का पूरी तरह से अनुपालन करने के लिए आवश्यक संसाधनों की कमी हो सकती है, जिससे उनके संचालन में बाधा उत्पन्न हो सकती है।
• राज्यों में असंगत कार्यान्वयन: RERA की प्रभावशीलता राज्य के अनुसार अलग-अलग होती है, कुछ क्षेत्र अधिनियम को अन्य की तुलना में प्रभावी रूप से लागू नहीं करते हैं, जिससे विनियामक प्रवर्तन में असमानताएँ होती हैं।
• अपर्याप्त बुनियादी ढाँचा और मानव संसाधन: कुछ राज्यों को अपर्याप्त बुनियादी ढाँचे और कर्मचारियों के कारण चुनौतियों का सामना करना पड़ता है, जिसके परिणामस्वरूप परियोजना पंजीकरण और शिकायत समाधान में देरी होती है।
• हितधारकों के बीच जागरूकता की कमी: कई घर खरीदार और डेवलपर्स RERA के प्रावधानों से अनभिज्ञ रहते हैं, जिसके कारण वे इसका अनुपालन नहीं करते हैं और अधिनियम के लाभों का कम उपयोग करते हैं।

निष्कर्ष

इन चुनौतियों का समाधान करना महत्त्वपूर्ण है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि RERA रियल एस्टेट क्षेत्र में खरीदारों और डेवलपर्स दोनों के हितों की प्रभावी रूप से रक्षा कर सके।

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