भारत में अत्यधिक शहरीकरण और घोस्ट मॉल की समस्या

संदर्भ:

ई-कॉमर्स के उदय, पुराने बुनियादी ढाँचे और अनुभवात्मक खुदरा व्यापार उपलब्ध कराने में विफलता के कारण भारत में “घोस्ट मॉल” का उदय हो रहा है।

शहरी जीवन में शॉपिंग मॉल का उद्देश्य:

• शॉपिंग मॉल का विकास: भारत में शॉपिंग मॉल अब केवल खुदरा दुकानों से आगे बढ़ गए हैं, वे बहु-कार्यात्मक संरचनाएँ बन गए हैं, जो शहरी क्षेत्रों में सामाजिक केंद्रों के रूप में कार्य करते हैं।
• विविध कार्य: लोग मॉल में सिर्फ खरीदारी के लिए ही नहीं बल्कि मनोरंजन, पारिवारिक सैर, भोजन और सामुदायिक भोजन के लिए भी जाते हैं।
• बढ़ता शहरी महत्त्व: पिछले कुछ वर्षों में शहरी जीवन में उनका महत्त्व काफी बढ़ गया है।
  • उदाहरण के लिए, बंगलूरू में शॉपिंग मॉल में खुदरा पट्टे में 39% की वृद्धि देखी गई है, जबकि चेन्नई में 13% और हैदराबाद में 12% की वृद्धि देखी गई है, जो एक जीवंत, यद्यपि प्रतिस्पर्धी, बाजार का संकेत देता है।

घोस्ट मॉल्स के बारे में:

• घोस्ट मॉल की परिभाषा: “घोस्ट मॉल” एक तकनीकी रियल एस्टेट शब्द है, जो एक शॉपिंग सेंटर के लिए प्रयोग किया जाता है, जहाँ 40% से अधिक स्थान खाली रहता है और पैदल संचालन अत्यंत कम होता है।
• वाणिज्यिक प्रभाव: इस स्थिति से मॉल के समग्र वाणिज्यिक मूल्य में कमी आती है, जिससे किराएदार और मालिक दोनों प्रभावित होते हैं।
• अंतर्निहित प्रवृत्ति: घोस्ट मॉलों की संख्या में वृद्धि यह दर्शाती है, कि नए मॉलों का विकास जारी है, लेकिन कई पुराने या कम प्रतिस्पर्धी मॉल ग्राहकों को आकर्षित करने में असफल हो रहे हैं।

घोस्ट मॉल में वृद्धि के कारण:

• ई-कॉमर्स सुनामी: अमेज़न, फ्लिपकार्ट और मिंत्रा जैसे प्लेटफॉर्म्स के माध्यम से ऑनलाइन खरीदारी में वृद्धि ने भौतिक खुदरा व्यापार को गहराई से प्रभावित किया है।
  • उपभोक्ता ई-कॉमर्स द्वारा दी जाने वाली होम डिलीवरी की सुविधा, आकर्षक छूट और सुलभ वापसी नीतियों को पसंद करते हैं।
  • कोविड-19 महामारी ने इस प्रवृत्ति को और तीव्र कर दिया, जिससे ऑनलाइन ऑर्डर करना एक आदत बन गई।
• पुराना बुनियादी ढाँचा: 15 वर्ष पहले बनाए गए मॉल अक्सर पुराने डिजाइन, अपर्याप्त पार्किंग स्थल और लिफ्ट जैसी धीमी सुविधाओं से प्रभावित होते हैं।
  • जब बेहतर ब्रांड, फूड कोर्ट और बेहतर अनुभव वाले नए, अधिक आकर्षक मॉल आस-पास खुलते हैं, तो ग्राहक स्वाभाविक रूप से इन आधुनिक सुविधाओं की ओर रुख करते हैं।
  • इसे बाजार संतृप्ति और प्रतिस्पर्धा भी कहा जाता है।
• वित्तीय चुनौतियाँ: आधुनिक उपभोक्ता एक “अनुभवात्मक खुदरा” वातावरण चाहते हैं, जो केवल उत्पाद की बजाय इस बात पर ध्यान केंद्रित करता है, कि ब्रांड उन्हें कैसा महसूस कराते हैं।
  • जो मॉल VR गेमिंग, विविध भोजन अवधारणा या लाइव इवेंट प्रदर्शन जैसे अद्वितीय अनुभव प्रदान नहीं करते हैं, वे ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए संघर्ष करते हैं।
  • जब ग्राहकों की संख्या कम हो जाती है, तो किरायेदार कम किराए की माँग करते हैं और कई खुदरा दुकानें अंततः बंद हो जाती हैं।
  • इससे मॉल मालिकों पर वित्तीय दबाव बढ़ जाता है, क्योंकि उन्हें सुरक्षा, रखरखाव और बिजली के लिए उच्च परिचालन लागत का सामना करना पड़ता है, जिससे मॉल चलाना वित्तीय रूप से महंगा हो जाता है और अक्सर मॉल बंद होने की कगार पर पहुँच जाता है।

घोस्ट मॉल के परिणाम:

• पर्यावरणीय लागत: मॉल के निर्माण में सीमेंट, स्टील, काँच और पानी जैसे व्यापक संसाधनों का उपयोग शामिल होता है, जिसके परिणामस्वरूप उच्च कार्बन फुटप्रिंट और प्रदूषण उत्पन्न होता है।
  • जब कोई मॉल विफल होकर खाली हो जाता है, तो ये संसाधन पूर्णतः बर्बाद हो जाते हैं, जो सतत विकास सिद्धांतों के बिल्कुल विपरीत है।
• आर्थिक लागत: मॉल अक्सर शहरी केंद्रों में प्रमुख भूमि पर बनाए जाते हैं, जो अत्यंत मूल्यवान होती है।
  • घोस्ट मॉल का अर्थ है, कि इस प्रमुख भूमि का अभी भी कम उपयोग हो रहा है।
  • मॉल मालिक ऋण भुगतान में चूक कर सकते हैं, जिससे बैंकों की गैर-निष्पादित परिसंपत्तियों (एनपीए) में वृद्धि हो सकती है।
  • इसके अलावा, मॉल बंद होने से कई कर्मचारियों की नौकरियाँ चली जाती हैं।
• सामाजिक लागत: खाली और परित्यक्त मॉल भवन अपने आसपास के क्षेत्रों को असुरक्षित बना सकते हैं तथा असामाजिक तत्त्वों को आकर्षित कर सकते हैं।
  • आस-पास के क्षेत्र में संपत्ति के मूल्यों में गिरावट आ सकती है तथा शहर की समग्र छवि पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है।

आगे की राह:

• अनुकूल पुन:उपयोग: इसमें पुराने, खाली मॉल भवनों को ध्वस्त करने की बजाय उन्हें नए प्रयोजनों के लिए संशोधित करना शामिल है।
  • यह दृष्टिकोण मौजूदा संरचनात्मक ढाँचे का उपयोग करता है, जिससे पर्यावरणीय लागत कम होती है।
  • उदाहरणों में पूर्व शॉपिंग मॉल को कार्यालय, अस्पताल आदि में परिवर्तित करना शामिल है।
    • वैश्विक स्तर पर पुराने मॉलों को स्कूलों, चर्च, डेटा केंद्रों (अमेरिका), अपार्टमेंटों (चीन) और सांस्कृतिक/सामुदायिक केंद्रों (यूरोप) के रूप में पुनः उपयोग में लाया गया है।
• पूर्व नियोजित निकास रणनीति: मॉल के असफल होने के बाद ही समाधान ढूंढने की बजाय, शॉपिंग मॉल मालिकों के लिए शुरू से ही “निकास रणनीति” तैयार करना महत्त्वपूर्ण है।
  • निर्माकर्ताओं को भवन योजना प्रस्तुत करने के लिए बाध्य किया जाना चाहिए, जिसमें संरचना के लिए वैकल्पिक उपयोग भी शामिल हो।

समाधान तथा निष्कर्ष:

• गतिशील शहरी क्षेत्र: शहर और उसके आस-पास के शहरी क्षेत्र स्थिर नहीं हैं, वे लगातार विकसित हो रहे हैं।
  • आज जो शॉपिंग मॉल प्रासंगिक है, वह ई-कॉमर्स के उदय जैसे कारकों के कारण कल पुराना हो सकता है।
• स्थायित्व: टिकाऊ शहरों का अर्थ सिर्फ़ ज़्यादा पेड़ लगाना ही नहीं है, बल्कि संसाधनों का कुशलतापूर्वक उपयोग करना भी है। अनुकूली पुन: उपयोग इसका एक प्रमुख उदाहरण है।
• अभिशासन नीतियाँ: घोस्ट मॉल अक्सर खराब योजना के परिणाम होते हैं। भविष्य के स्मार्ट शहरों के लिए लचीली भूमि-उपयोग नीतियों और इमारतों के ऐसे डिज़ाइन की आवश्यकता होगी, जो भविष्य के परिवर्तनों के अनुकूल हो सकें।

मुख्य परीक्षा हेतु अभ्यास प्रश्न हाल के वर्षों में, टियर-1 और टियर-2 शहरों में घोस्ट मॉलों की संख्या में वृद्धि हुई है। घोस्ट मॉलों के उभरने के पीछे के कारण तथा शहरी क्षेत्रों के लिए इनसे उत्पन्न होने वाली समस्याओं पर प्रकाश डालिए। ऐसे व्यावसायिक स्थानों के अनुकूल और सतत उपयोग को सुनिश्चित करने के लिए भविष्य के उपायों पर चर्चा कीजिए। (15 अंक, 250 शब्द)

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